دليل المشترين والمستثمرين الدوليين في دبي

إذا كنت أجنبيًا وترغب في الاستثمار في عقارات دبي، هناك بعض الأمور التي يجب أن تضعها في اعتبارك قبل أن تبدأ في شراء عقار. المستثمرون الدوليون في دبي لديهم أمور أكثر يجب التعامل معها قبل الالتزام الكامل، وفيما يلي العوامل التي يجب أن تأخذها بعين الاعتبار. 

الملكية الحرة

بالنسبة للأجانب، تتيح العقارات في دبي حق التملك بنسبة 100% في المناطق المعروفة بمناطق التملك الحر. بالإضافة إلى ذلك، هناك العديد من مناطق التملك الحر في دبي دون أي قيود على الإقامة أو الاستخدام. سواء كنت ترغب في استخدامها كمنزلك الجديد، أو تأجيرها، أو بيعها، فأنت حر في القيام بذلك ضمن حقوقك. من أشهر مناطق التملك الحر في دبي وسط مدينة دبي، الخليج التجاري، نخلة جميرا، مرسى دبي، دبي لاند، مرسى خور دبي، وغيرها.

الملكية بنظام الإيجار طويل الأمد

إذا كنت مهتماً بأجزاء أخرى من المدينة، يمكنك اختيار الملكية بنظام الإيجار طويل الأمد. يمنح هذا النظام للمشترين فترة إيجار تصل إلى 99 سنة فقط. على سبيل المثال، إذا استخدم المالك الأول 10 سنوات، فإن المالك التالي سيكون لديه فقط 89 سنة متبقية من فترة الإيجار. بعد انتهاء فترة الإيجار، تعود جميع حقوق الملكية إلى المالك الحر. من المناطق غير الحرة في دبي: واحة دبي للسيليكون وجرين كوميونيتي.

المنطقة المخصصة

هناك أيضاً نوع آخر من المناطق في دبي يُسمى المنطقة المخصصة، حيث يمكن فقط لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي تملك العقارات فيها. من المناطق المخصصة في دبي: المنطقة الحرة لجبل علي، مدينة دبي للنسيج، مدينة دبي للطيران، المنطقة الحرة بمطار دبي، منطقة دبي للسيارات، وغيرها.

الإطار القانوني للمشترين الأجانب

جميع المعاملات العقارية في دبي تتبع الإطار القانوني الذي وضعته دائرة الأراضي والأملاك في دبي. فهي تدير جميع المعاملات العقارية وتراقب ملكية العقارات والامتثال للأنظمة. بالنسبة للعقارات الحرة، يمكن للأجانب الحصول على ملكية كاملة بنسبة 100% حتى بدون الإقامة. علاوة على ذلك، تم اعتماد شرط جديد من قبل الحكومة في عام 2022، حيث يمكنك الحصول على تأشيرة ذهبية لمدة 10 سنوات إذا بدأت الاستثمار في عقار في دبي بقيمة 2 مليون درهم إماراتي.

الخيارات المالية للاستثمارات الأجنبية

هناك اعتبار آخر يجب على المستثمرين الدوليين في دبي أخذه بعين الاعتبار وهو قدرتهم المالية. في الوقت الحالي، أصبحت البنوك أكثر سهولة للمشترين الدوليين مع وجود خيارات رهن عقاري متنوعة لغير المقيمين. من المهم أن تتذكر أن الأجانب يمكنهم الحصول على قرض بنسبة 50% إلى 65% فقط من قيمة العقار، أما الباقي فيجب تغطيته من أموالهم الخاصة. يجب أيضاً احتساب التكاليف الإضافية مثل رسوم التسجيل، ورسوم الصيانة، وعمولات الوكلاء ضمن ميزانيتك. يمكنك أيضاً استكشاف خيارات تمويل أخرى وتكاليف إضافية يجب أخذها في الاعتبار، مما سيساعدك على اتخاذ قرار جيد.

مزايا ضريبية مغرية

يجذب معظم المستثمرين الدوليين في دبي بيئة الضرائب المواتية في المدينة. فلا تفرض دولة الإمارات حالياً ضرائب على الدخل للأفراد، بما في ذلك الأرباح الرأسمالية أو دخل الإيجار. وهذا خيار جذاب للأجانب الذين يستثمرون في عقارات دبي، حيث يسمح لهم بتعظيم أرباحهم. هناك تكاليف محتملة أخرى مثل ضريبة القيمة المضافة، ورسوم نقل الملكية، ورسوم الصيانة، والتي يمكنك أخذها في الاعتبار.

بخلاف ذلك، فإن سياسة عدم فرض ضريبة الدخل تعتبر جذابة للغاية للمستثمرين وتساعدهم على تعظيم عوائد استثماراتهم. أما بالنسبة للشركات، فعندما يتجاوز دخلها 375,000 درهم إماراتي، تُفرض عليها ضريبة شركات بنسبة 9%. أما بالنسبة للشركات متعددة الجنسيات الكبيرة، فتطبق معدلات ضريبية مختلفة.

التحقق الواجب وطلب الاستشارة المهنية

هناك العديد من الأمور التي يجب عليك البحث عنها وتقييمها قبل الالتزام الكامل بالاستثمار في عقارات دبي. فيما يلي بعض هذه الأمور:

• اتجاهات السوق
• عوائد الإيجار المحتملة
• قيم العقارات
• تخفيف المخاطر
• الاحتياجات القانونية

تقييم اتجاهات السوق وعوائد الإيجار المحتملة هي من بين اهتمامات المستثمرين الدوليين في دبي. كما يجب عليك أيضاً النظر في قيمة العقار، والمخاطر، والاحتياجات القانونية المتعلقة بالعقار. ومن الطبيعي أن تكون هذه النقاط صعبة الفهم، خاصة إذا كنت تشتري عقاراً لأول مرة في دبي.

وهنا تأتي أهمية طلب الاستشارة المهنية المناسبة، حيث لن تستفيد فقط من خبرة محلية أفضل، بل ستحصل أيضاً على شريك يقوم بتقييمك وإرشادك خلال عملية الشراء وما بعدها.

إذا كنت تشتري عقاراً على المخطط، فإن العملية تختلف قليلاً عن شراء عقار معاد البيع. إليك كيف تتم العملية:

نموذج الحجز

الخطوة الأولى التي عليك اتخاذها هي تأمين نموذج الحجز. هذا المستند القانوني سيحتوي على معلوماتك الشخصية، ونوع العقار الذي اخترته، ومبلغ الدفعة المقدمة، وهيكل خطة الدفع. يجب على الطرفين التوقيع على نموذج الحجز للانتقال إلى الخطوة التالية.

اتفاقية البيع والشراء

بعد إجراء جميع الفحوصات اللازمة لضمان الاستثمار الآمن في دبي، تأتي الخطوة التالية وهي إعداد وتوقيع اتفاقية البيع والشراء (SPA). يجب على المستثمر والبائع توقيع اتفاقية البيع والشراء، وستحتاج إلى دفع الدفعة المقدمة المتفق عليها. عادةً، تكون هذه الدفعة حوالي 10% من سعر العقار عند الشراء.

تحويل الدفعات إلى حساب الضمان

سيقوم المطور بتزويدك بحساب ضمان بعد توقيع اتفاقية البيع والشراء. سيكون هذا هو الحساب الذي ستحول إليه الأموال وفقاً لهيكل خطة الدفع الخاصة بك. يمكنك التحقق من هذا الحساب من خلال زيارة موقع دائرة الأراضي والأملاك (DLD)، وبعد ذلك يمكنك بدء إيداع الأموال إما عن طريق بطاقة الائتمان أو التحويل البنكي.

عمولة الوسيط العقاري

إذا كنت تتعامل مع وسيط عقاري، عليك دفع أتعابه مباشرة بعد ذلك. قيمة العمولة تعتمد بشكل كبير على قيمة العقار.

عملية التسليم

يُنصح المشترون بمتابعة استثمارهم قبل 7 أيام من تاريخ التسليم لفحص العقار وتقييمه. يمكنهم أيضاً الاستعانة بوكلاء خبراء لفحص العقار بدقة إذا كان هناك أي مشاكل في الديكورات الداخلية أو الطلاء أو التشطيبات أو المواد وغيرها. هذه العملية مهمة جداً لأنه يمكنك أن تطلب من المطورين إصلاح أو تغيير بعض العناصر في العقار إذا كانت هناك أي اختلافات عن النتيجة الفعلية.

بعد اتخاذ قرار بشأن العقار الذي ترغب في الاستثمار فيه، من المرجح أن تمر بمجموعة من الإجراءات مع مستشارك لإنهاء عملية شراء عقار إعادة البيع.

التفاوض على السعر وتقديم العرض

أولاً، قد تجد نفسك تتفاوض على السعر النهائي للعقار الذي اخترته. من الأفضل دائماً أن يكون لديك خبير معك، حيث يمتلك خبرة أكبر في التفاوض للحصول على أفضل الصفقات مع الأخذ في الاعتبار قيمة العقار وظروف السوق. بعد ذلك، سيتعين عليك إعداد خطاب عرض يتم توقيعه من قبل الطرفين، يتناول السعر المتفق عليه وشروط الاتفاق.

التحقق من سند الملكية والتحقق من العقار

بالنسبة للعقارات الجاهزة للسكن، يجب التحقق من وجود أي ديون أو نزاعات مرتبطة بسند الملكية. هذا الأمر مهم حتى لا تواجه أي نزاعات قانونية أو التزامات بعد امتلاكك للعقار. أما بالنسبة للعقارات قيد الإنشاء، فإن وكلاء المستثمرين الدوليين في دبي سيقومون بفحص أو التحقق بدقة من بيانات المطور أو العقار. أي التأكد من التزامه بمعايير دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) وتوافر جميع المتطلبات القانونية. هذا سيوفر عليك أي خسائر استثمارية في المستقبل.

النموذج F من دائرة الأراضي والأملاك في دبي

عقد F هو مذكرة التفاهم (MOU) بين المشترين والبائعين. وهو نموذج ريرا مهم يضمن الشفافية بين المشتري والبائع ويحتوي على معلومات مثل البيانات الشخصية للطرفين، والسعر المتفق عليه، ونوع العقار، وخيار التمويل. تقدم دائرة الأراضي والأملاك في دبي دليلاً شاملاً للوسطاء حول كيفية الحصول على مثل هذه العقود.

نقل الملكية

لضمان نقل الملكية بسلاسة، يجب على المستثمرين الدوليين في دبي الحصول على شهادة عدم ممانعة (NOC) من المطور وتسجيل العقار لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي. شهادة عدم الممانعة التي يتم الحصول عليها من المطور هي في الأساس وثيقة قانونية تفيد بأن المطور ليس لديه أي اعتراض على نقل ملكية العقار إليك.

بعد ذلك، يمكنك تسجيل العقار في دائرة الأراضي والأملاك في دبي باسمك لإتمام مسؤولياتك وحقوقك كمالك. عادةً، ستحتاج إلى تنظيم بعض المستندات ودفع الرسوم الأخرى لنقل العقار باسمك.

رسوم أخرى يجب أخذها في الاعتبار عند شراء عقارات قيد الإنشاء أو عقارات إعادة البيع:

قد تعتقد أن امتلاك العقار هو النهاية. ولكن إذا كنت استباقياً في تحقيق المزيد من الأرباح من خلال الاستثمار في العقارات في دبي، فهناك مساران رئيسيان يمكنك اتباعهما. من الأفضل دائماً أن يكون لديك استراتيجية خروج للحفاظ على تدفق ثابت للدخل. في هذه الحالات، يمكنك دائماً الاستفادة من توظيف شركات إدارة العقارات أو وسطاء عقاريين محترفين لتعظيم أرباحك.

تأجير العقارات

سواء كنت تستهدف الإيجارات قصيرة الأجل أو الإقامات طويلة الأمد، فمن الأفضل دائماً أن يكون لديك شركة إدارة عقارات موثوقة. تأجير عقارك يتطلب التسويق، وفحص المستأجرين، والصيانة الدورية، والتواصل المستمر مع المستأجرين، وإدارة النزاعات، والمزيد. يمكن التعامل مع كل هذه الأمور بشكل احترافي من قبل شركة إدارة عقارات موثوقة.

إعادة بيع العقارات

إذا كنت تهدف إلى الانتظار وإعادة بيع عقاراتك بسعر مرغوب فيه، فإن هذا يتطلب مراقبة مستمرة. وهذا يعني أنه عليك متابعة قيمة العقار وظروف السوق. سيكون توظيف وسيط عقاري موثوق مفيداً لك في هذه الحالات، حيث يكون لديهم خبرة أكبر في تحديد الوقت المناسب لبيع عقارك والتفاوض على أفضل الصفقات.

لقد قمنا بإدراج العديد من العوامل الهامة التي ستساعدك في اتخاذ القرار حول سبب اغتنامك لهذه الفرصة والاستثمار في العقارات في دبي في أقرب وقت ممكن. أولاً، كانت دبي دائماً وستظل نقطة جذب رئيسية للاستثمارات، ويعود ذلك لعدة عوامل.

يشمل ذلك موقعها الجغرافي الاستراتيجي، والسياسات الصديقة للمستثمرين، وتنوع أنواع العقارات، وبنيتها التحتية ذات المستوى العالمي. نحن لا نرى سوى تحسينات وتطورات ضخمة في السنوات القادمة لدبي، مما سيعزز جاذبيتها وقيمة العقارات فيها. من خلال إدراكك أن هذا هو الوقت المثالي للاستثمار في دبي، يمكنك تعظيم أرباحك ومكاسبك على المدى الطويل.

في الغالب، يُعتبر الاستثمار في العقارات في دبي سهلاً ومباشراً نسبياً مقارنةً بالمدن الأخرى حول العالم. ومع ذلك، هناك العديد من الاعتبارات التي يجب أخذها قبل الشراء، وإجراءات عملية الشراء، والقرارات التي تلي الشراء والتي قد تكون تحدياً للمستثمرين الأجانب. ولهذا السبب، فإن التعاون مع شركة عقارية محلية موثوقة مثل APIL Properties يساعدك بشكل كبير. نحن نقدم أفضل خدمات الاستشارات لنرشدك إلى العقارات التي تُعد أفضل الاستثمارات، بالإضافة إلى الاعتبارات التي يجب أن تأخذها بعين الاعتبار.

كما أن وسطاءنا العقاريين يُعدون من بين الأفضل في هذا القطاع، وسيرشدونك خلال الإجراءات القانونية لعملية الشراء. وتوفر APIL Properties أيضاً حلول إدارة العقارات الشاملة إذا قررت تأجير عقاراتك، كما نقدم خدمات البيع والشراء كذلك. نحن نوفر لك خدمة متكاملة مع فريق من الخبراء الديناميكيين لإرشادك في كل ما تحتاج إليه.